Créditos Mivivienda crecen 26% y sostienen colocaciones del sector inmobiliario: ¿por qué la autoconstrucción plantea un reto para el fondo?

Un escenario similar se presenta en las colocaciones de créditos hipotecarios para vivienda. Entre febrero del 2022 y enero del 2023 el número de créditos para vivienda cayó en 20,3%, mientras que el monto de los mismos también registró una baja de 21,1%, según información de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco). Sin embargo, la contracción de las colocaciones de los bancos contrasta con el mayor crecimiento de créditos para vivienda social del Fondo Mivivienda, cuya participación en el otorgamiento de créditos pasó de 20% en el 2018 a 34% entre febrero del 2022 y enero del 2023. Así, el monto de colocación de créditos del programa creció 26% en el último año y en beneficio de 13.599 familias.

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Antonio Amico, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), recordó que estos créditos se mantienen como los de mayor dinámica en el rubro de venta inmobiliaria. Sin embargo, dijo, siempre enfrentan problemas con la disponibilidad de recursos.

Recursos de Mivivienda

“El presupuesto de MiVivienda siempre se queda corto”, indicó Amico, quien además detalló que el presupuesto actual para bonos debería durar hasta junio. Habitualmente, cuando sucede ello, el Ejecutivo elabora un proyecto de ley para otorgar una ampliación presupuestal al programa o reasignar presupuesto mediante resolución. Sin embargo, en los últimos años, ello ha demorado. Amico explicó el por qué de ello:

“La explicación que nos han dado es que el presupuesto [para MiVivienda] está bajo un rubro que pertenece a gasto corriente. Y el Ejecutivo, conceptualmente, no considera que los gastos deben incrementar. Lo que nosotros hemos respondido es que este presupuesto debe estar considerado como inversión”

Antonio Amico, presidente de ADI.

Amico adelantó que, en recientes reuniones con el MEF, se les ha pedido que desde los gremios inmobiliarios sustenten las razones para poder cambiar la categoría de gasto a inversión. “Estamos trabajando en ese punto y se lo sustentaremos técnicamente al MEF. Lo que buscamos es que esto pueda cambiar el año entrante”, aseveró. El objetivo es que la gestión del presupuesto sea más dinámica y los montos sean mayores.

A la fecha, los recursos orientados desde el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento a cerrar la brecha habitacional aún no alcanzan los picos registrados en años anteriores. En lo que va del 2023, el sector ha autorizado transferencias por S/1.060 millones para el otorgamiento de bonos habitacionales, que son subsidios directos no reembolsables para adquirir una casa, mejorar una vivienda o construir en sitio propio [ver gráfico].

Si bien este monto es el más alto de los últimos cuatro años, aún se encuentra por debajo de lo registrado durante el 2018 (S/1.464 millones) y el 2019 (S/1.465 millones), asimismo representa el 28% del presupuesto total del Ministerio de Vivienda (S/3.725 millones). El 84% de las transferencias (S/890 millones) están destinadas a financiar el otorgamiento del Bono Familiar Habitacional (BFH), mientras que el 16% restante (S/170 millones) al Bono de Buen Pagador, ayuda no reembolsable que pueden obtener quienes adquieran un préstamo del nuevo Crédito Mivivienda.

Los bonos habitacionales entregados por el gobierno han estado enfocadas principalmente en la construcción de viviendas en sitio propio, beneficio que se otorga bajo el programa Techo Propio. Si bien la importancia de este componente ha ido en descenso, solo en el 2022 representó el 54,9% del total de bonos otorgados por el programa (20.085 bonos), mientras que el 45,1% restante (16.518 bonos) fueron entregados para la adquisición de viviendas nuevas. Hace cinco años, casi nueve de cada 10 bonos otorgados iba destinado a construcción en sitio propio.

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¿Cómo funciona? La modalidad de construcción en sitio propio está dirigida a las familias que tienen un terreno propio o aires independizados inscritos en Registros Públicos para construir su vivienda. Al aplicar al beneficio, el Fondo Mivivienda traslada el bono a una Entidad Técnica - ET autorizada por el Fondo Mivivienda. Son estas constructoras las encargadas de edificar la vivienda.

El viceministro de Vivienda y Urbanismo, Hernán Navarro, conversó con El Comercio y reiteró que la modalidad de sitio propio del programa Techo Propio tiene como requisito fundamental que la construcción hecha por esta Entidad Técnica sea bajo los estándares del Reglamento Nacional de Edificaciones.

“Lo que hacemos es otorgar el bono, mediante la entidad técnica, siempre y cuando esté en una zona de no riesgo. Si no fuera el caso, se plantea otro tipo de programas. Es lo que nos ha pasado durante la emergencia por las lluvias”, aseveró.

Álvaro Espinoza, investigador de GRADE, explicó las viviendas que se construyen son pequeños módulos. “Esto último es lo que más se hace en el país. El problema es que estos módulos en realidad se convierten en una primera etapa, un impulso para que la familia luego construya. Amplían y hacen un segundo y hasta tercer piso”, afirmó.

Para Espinoza, el programa hoy está pensado para darle una solución de vivienda final a la familia; pero en la práctica el siguiente paso es la autoconstrucción. “Lo que debería hacerse es un módulo central pensado para una ampliación. En paralelo, darles asesoría técnica para el posterior crecimiento. Ahí debería estar la apuesta del programa social. Porque hoy los módulos son chicos, sin planificación para una ampliación; pero el Estado ya los cuenta como una casa nueva”, agregó.

Ello sin contar que la construcción de estas viviendas impide la construcción de ciudades con planificación urbana, sostiene.

“Una vez que ya no planificaste y que estas familias ya tienen título y agua, ya se perdió la oportunidad. Lima Norte tiene una sola vía para 3 millones de personas porque se ocupó y a nadie se le ocurrió hacer planificación. Lo mismo está pasando en el sur. La planificación urbana es fundamental, pero de qué sirve tenerla si es que la expansión urbana es informal”

Álvaro Espinoza, investigador de GRADE

Promover más vivienda social

El viceministro Navarro dijo a El Comercio que, para la continuidad de los programas de vivienda social, el sector ya está pidiendo mayores recursos al MEF para tenerlos entre junio y julio. “En el marco del plan Con Punche Perú, recientemente tenemos aprobado cerca de S/200 millones adicionales para 6.800 bonos en construcción en sitio propio en zonas de menor colocación en el país”, aseveró.

Por otro lado, el viceministro acotó que se ha aprobado la utilización del canon para programas de vivienda.

“Nosotros tenemos un presupuesto de S/1.300 millones que nos permite promover cerca de 70 mil viviendas entre vivienda urbana y rural. Sin embargo, la necesidad de vivienda en el año son 140 mil. Necesitamos duplicar nuestra capacidad de colocación de vivienda formal. Hoy ya tenemos acumulado un déficit de 1,8 millones. Ante este hecho, hemos permitido usar el canon de los gobiernos regionales y municipales para que puedan desarrollar programas de vivienda”.

Hernán Navarro, viceministro de Vivienda y Urbanismo

Finalmente, Navarro sostuvo que se viene trabajando junto con la Municipalidad de Lima en el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación.

“Existe un marco que permite la promoción de la vivienda de interés social. Aquellos desarrolladores que realizan vivienda de interés social, se les otorga mayores alturas. Eso ha tenido problemas en zonas como San Isidro, Miraflores, etc. donde se ha visto una contaminación por mayor generación de altura. Lo que se está haciendo es conversar con las municipalidades para que ellos definan las zonas donde se puede hacer vivienda de interés social y que se defina una suerte de contraprestación por la altura”, afirmó.