Condiciones de créditos hipotecarios seguirán mejorando en este año

Por Luis Davelouis Lengua

El sueño de la casa propia está al alcance de cada vez más personas, gracias a la mejora de las condiciones que ofrecen los bancos para obtener un préstamo o crédito hipotecario.

No solo las tasas de interés han bajado y los plazos se han alargado, sino que también las facilidades han aumentado y las penalidades y costos adscritos (comisiones, cargos extra, prepago, entre otros) se han reducido de manera significativa al punto que, gracias a la competencia, hoy se puede obtener un préstamo en el banco A y si la tasa de interés es mejor en otro, es posible cambiarse, con crédito y todo, al banco B para pagar menos.

Además, la demanda por créditos ha crecido de manera exponencial en los últimos años gracias al enorme déficit de viviendas en el Perú --que se estima en un millón 200 mil--, a la aparición de mayor oferta de viviendas y la consecuente caída de los precios de las mismas en los sectores medios, la mejora en los ingresos y capacidad de pago y endeudamiento de una creciente porción de la población y a la facilidad para acceder a los créditos hipotecarios. El ambiente de estabilidad y optimismo que se respira, ha generado un círculo virtuoso.

COMPETENCIA FEROZ
Las condiciones macroeconómicas del país y la estabilidad resultante permiten a las gerencias de riesgos de los bancos arriesgarse más para mejorar sus condiciones, para que puedan concentrarse en competir en la calidad y precio de los servicios que ofrecen, lo que no podrían hacer con una economía más volátil.

Los gerentes de la división de créditos hipotecarios del Banco de Crédito (BCP), del BBVA Banco Continental y del Scotiabank estiman que el punto de inflexión --desde que empezó este auge en la demanda por viviendas-- fue entre el 2002 y el 2003. Desde ese entonces, las tasas de los créditos hipotecarios en moneda nacional han caído prácticamente en un 50%, desde 16,75% en el 2002 hasta cerca del 8,5% al día de hoy, pasando por un hipo que las elevó hasta alrededor de 20% a mediados del 2004. Las tasas en dólares, sin embargo, han mostrado una variación de alrededor de 2% en el mismo período.

Según Luis Almandós, del BCP (que concentra el 39,3% del total de créditos hipotecarios), el mercado de estos créditos creció 20% en el 2007 y espera que en el 2008 el crecimiento se repita e incluso llegue a 25%. En el 2007 se otorgaron US$500 millones en estos préstamos y en total la banca ha prestado US$2.700 millones.

TASAS VARIABLES
"Las cosas están bien pero aún falta que se consoliden", sostiene Javier Balbín, del BBVA; por eso es que las tasas de estos créditos tienen un componente fijo y otro variable dependiendo del cliente. Por ejemplo, si se pide un préstamo a pagar en 20 años, los primero diez o cinco pueden ser a una tasa fija de 10% y los restantes a una tasa que se ajustará de acuerdo con las condiciones de ese momento.

Según Balbín, Almandós y Rossana Arnaiz, del Scotiabank, las tasas deberían estabilizarse (están alrededor de 10% en soles y dólares, pero encontramos tasas de hasta 8% para clientes premium) y tal vez bajar un poco en los siguientes dos o tres años, pero no mucho porque existe un costo de fondeo y un margen que debe quedar para el banco. Sobre los plazos, los tres creen que el límite en promedio seguirá siendo 20 años, simplemente porque todavía no hay demanda para plazos más largos.

Se podría pensar que el banco se reserva el derecho de cambiar las condiciones del trato de acuerdo a su libre interpretación de una determinada coyuntura futura, pero ahí es donde entra la competencia: si la coyuntura es buena y el banco decide ajustar la tasa hacia arriba, otro banco comprará esa hipoteca ofreciéndole una mejor tasa a cambio de que usted traslade su obligación.

Como explica Balbín, eso se llama subrogación hipotecaria y funciona así: usted obtiene un crédito hipotecario a 20 años, por US$65.000 a una tasa de 10,5% en el banco A. De pronto, las condiciones económicas mejoran y el banco B le ofrece, sin mayores trámites ni favores, una tasa de 9,5%. Si usted acepta, el banco B compra su deuda al banco A y ahora usted ya le debe a B. Por supuesto que esa operación tiene un costo, así que antes de hacerlo debe calcularlo. Además, si usted es un buen cliente y es usuario de otros productos (fondos mutuos o CTS, por ejemplo) el banco A igualará la tasa y el cambio no valdría la pena.

NO ES IGUAL PARA TODOS
Las condiciones y facilidades que ofrece un banco para la obtención de un crédito hipotecario cambian según el cliente, pues dependen de variables tan disímiles como el ingreso, el número de dependientes, el estado civil y, en general, cualquier información que pueda influir en su economía y su capacidad de pago, así como si se es o no cliente del banco y de qué tipo. Almandós afirma que el banco puede incluso escoger no ganar dinero con la venta de ese producto con tal de que el cliente no se le vaya. Incluso, agrega Arnaiz, quienes acceden a estos créditos acceden también a unos paquetes de beneficios adicionales, como seguros de desempleo o salud.

La razón de estas diferencias radica en el riesgo (de no pago) que el banco está dispuesto a asumir: un trabajador informal o independiente que demuestra ingresos según boletas o facturas recibe una tasa muy superior que alguien que recibe un depósito mensual fijo de un mismo empleador. Costos adicionales de la informalidad.