Enviar

Estafadores apelan a ventas sucesivas o falsas herencias para usurpar casas

8:03 | Sunarp pide revisar figura de comprador de buena fe para que robo no se concrete. Ley admite como dueño solo a quien inscribe el bien en Registros Públicos

Por Elizabeth Salazar Vega

Incredulidad, desesperación, impotencia. Es difícil resumir en el papel los sentimientos que luchan al interior de una persona al que le ha sido arrebatada su casa, terreno o negocio, producto de una estafa. Una persona como Luigi Bértoli, a quien le resulta imposible creer que por desconocimiento o descuido, propio o de terceros, se puede perder el resultado de años de esfuerzo y ahorro. "Estoy moralmente destruido, económicamente afectado... era el esfuerzo de toda mi vida", dice Bértoli, de 72 años, quien nunca pensó que iba a caer en una red de estafadores.

Según la Dirincri, los delincuentes eligen propiedades que no son ocupadas por sus dueños, ya sea porque los alquilan por un largo período de tiempo, porque estos se encuentran en el extranjero (más aun si han viajado como ilegales), porque el propietario tiene más de un bien que administrar o son propiedades físicamente abandonadas. También ponen la mira en predios asignados como herencia o aquellos cuyos dueños son ancianos, han fallecido o no han revisado su documentación en Registros Públicos en los últimos años.

1.- LAS VENTAS SUCESIVAS
En 1980 Bértoli compró un terreno de más de mil metros cuadrados en la calle El Paraíso, en La Molina, a los esposos Octavio Monroy Anticona y Yolanda Miranda, según consta en la escritura de compraventa que tiene en su poder. Invirtió dinero extra y logró construir una gran casa de dos pisos, pero recién el 2001 se enteró de la gran estafa de que había sido víctima: la pareja con que hicieron la transacción volvió a vender el inmueble a una mujer identificada como Martina Ramos Silva y esta, a su vez, lo transfirió a otras dos empresas. Los esposos Monroy-Miranda fueron sentenciados por defraudación y estelionato, es decir, por vender un bien ajeno; sin embargo, a diferencia de Bértoli, Martina Ramos sí inscribió el predio en Registros Públicos (Sunarp), lo que, según la ley, la reconoce como dueña, pese a que también ha sido denunciada como integrante de la red.

"Un aspecto muy importante para evitar las estafas inmobiliarias es inscribir el predio en Registros Públicos. Hay una incongruencia en el Código Civil que es aprovechada por los estafadores, pues el artículo 949 dice que la propiedad se transfiere y acredita con un contrato de compraventa, pero en los artículos 20 y 22 se da validez solo a la inscripción registral. La ley no lo dice, pero debe ser obligatoria la inscripción, pues las minutas o contratos por sí solos no valen", advierte el abogado Arturo Aza.

2.- TERCERO DE BUENA FE
De acuerdo con los datos de la Sunarp, las ventas sucesivas de predios para 'blanquear' la propiedad y las falsas sucesiones (herencias) son las modalidades más comunes que vienen usando los delincuentes. La primera de estas se concreta debido a que la ley protege al tercero que adquiere el bien y lo registra, por más que tras un juicio se demuestre que la propiedad fue vendida irregularmente. "La ley supone que el comprador desconocía los hechos. Es un elemento de seguridad jurídica aunque las denuncias policiales demuestran que este en realidad es el segundo en la cadena de embaucadores", dice la superintendenta de la Sunarp, María Delia Cambursano.

Aza Riva explica que por más que el Poder Judicial dé la razón al verdadero dueño, este solo podrá aspirar a una indemnización de parte del estafador, pero no podrá quitarle la casa al nuevo ocupante. En este sentido Cambursano informó que su entidad planteará mejorar esta norma para que al menos el bien se restituya si se comprueba que el "tercero de buena fe" era en realidad parte de la banda.

3.- FALSOS HEREDEROS
Los delincuentes usan minutas o escrituras completamente falsas e intentan registrar el fraude en la Sunarp, y si bien en la mayoría de las veces esto es frenado a tiempo porque el registrador tiene cómo cotejar las firmas y sellos de los notarios, no ocurre lo mismo con las legalizaciones hechas por los cónsules en el extranjero o documentos judiciales de sucesión, pues no cuentan con una base de datos de estos funcionarios. Por ello, la modalidad de las falsas herencias se está extendiendo.

Sofía Ode, representante del Colegio de Notarios de Lima, dice que los notarios realizan una serie de verificaciones para constatar la identidad de la persona, pero reconoce que la suplantación y la falsificación de títulos de propiedad sigue siendo la clave de estos robos. Las bandas logran legalizar contratos de compraventa, sea por descuido o corrupción de los notarios a cargo, y así, el contrato (de transferencia, compraventa, hipoteca, etc.) se convierte en 'auténtico' y se inscribe en Sunarp sin problemas.

4.- EL INQUILINO
Otra de las artimañas usadas para hacerse de un inmueble es engatusar a inquilinos con fuertes deudas económicas para que sean parte de la estafa o hacer que uno de los miembros de la banda arriende el predio con el fin de acceder a recibos de luz, agua, correspondencia, y tramitar documentos consignando la dirección del predio. Todo ello le servirá al estafador para presentarse a terceros como el verdadero dueño, pues el mismo será quien reciba a los futuros compradores.

Apelando a la figura del comprador de buena fe, la papa caliente queda en manos del verdadero dueño y del incauto; mientras que la banda desaparece con el dinero. La División de Estafas recomienda indagar los antecedentes de la persona a quien se le va a arrendar la casa y visitar el bien periódicamente.

PARA TENER EN CUENTA
Predios no registrados
El pago de arbitrios acredita la posesión pero no la propiedad. Si se trata de un bien ocupado durante 5 años (creyendo que se contaba con un título verdadero) o 10 años de mala fe (sabiendo que era ajeno pero sin que nadie lo haya reclamado), se puede pedir la prescripción adquisitiva y obtener el predio legalmente.

Locales comerciales
Si compra un local o negocio asegúrese que la asociación que se lo vende (persona jurídica) esté inscrita en el Registro Mercantil y Registro de Comerciantes --ambos los coteja en Sunarp-- para asegurarse que no le venden un bien ajeno. Una vez comprado regístrelo.

DEL CONSULTOR
Desde varios frentes*
Este problema tiene que ser atacado desde varios frentes. Los notarios, criticados con razón en muchos casos por no tomar las seguridades elementales para comprobar la identidad de las personas, han respondido con acierto --por lo menos algunos-- quienes cuentan con lectores de códigos de barras del DNI; pero les falta cumplir el ofrecimiento de adquisición de 650 lectores de huellas para saber si quien se presenta ante el notario es quien dice ser.

Sunarp también ha respondido al implementar el sistema Alerta Registral, pero no olvidemos que los propietarios tienen su cuota de responsabilidad, pues deben procurar no abandonar sus bienes, demostrar ante terceros actos reales de posesión, acceder al sistema Alerta Registral y denunciar la pérdida de sus documentos de identidad apenas ocurra, entre otros.

Pero hay una arista pendiente: las operaciones realizadas con poderes consulares legalizados. Los registradores carecen de información respecto a los cónsules, su identidad es casi un misterio para ellos, pero se confía en sus escritos. Se requiere, pues, un registro de dichos funcionarios que cruce información con Reniec y Registros Públicos.